20. (Most) Vegyünk-e lakást minimális önerővel?

Az elmúlt hónapokban többször hallottam (elsősorban kormányzati oldalról), hogy saját tulajdonú lakás minden embernek joga...

Lehet, hogy ezzel nem leszek túl népszerű, de véleményem szerint a saját tulajdonú lakás nem jog, hanem lehetőség!

Hihetetlennek tűnik, de Magyarországon tíz lakásból kilenc magántulajdonban van, amivel az Európai Unión belül (vagy talán világ összes országát tekintve) éllovasnak számítunk. A bérlakások arányát tekintve azonban sereghajtóknak számítunk - a szociális bérlakások 5%-os arányát tekintve. (Más európai országokban a saját tulajdonú lakások aránya 40-50% között mozog.)

Lényegében megértem, sokan miért tartják/tartották fontosnak, hogy saját tulajdonú lakásban lakhassanak, hiszen elég sok évet eltöltöttem különböző bérelt lakásokban – azok minden bizonytalanságával együtt. Talán emiatt is fordulhatott elő, hogy sokan minimális önerővel belevágtak a „saját lakás-projektbe”: olyan mértékű hiteleket vettek fel, amelyek törlesztése a hitel felvételekor is nehezen volt megoldható. Az elmúlt időszak sajnálatos eseményei miatt rengeteg ember/család került nehéz helyzetbe, egyre nehezebbé (sok esetben „lehetetlenné”) vált a hitel törlesztése és akár el is veszthették a lakásukat...

Talán ezért is érdemes lenne megvizsgálnunk, jó döntés-e minimális önerővel megvásárolni saját tulajdonú lakásunkat...

Erre vonatkozóan egy „gondolat-kísérletet” szeretnék bemutatni: tegyük fel, hogy egy fiatal pár szeretné megvenni életük első, saját lakását. Ki is néztek maguknak egy kétszobás, téglaépítésű, 45 m²-es lakást egy kb. 5 éve épült társasházban 12.500.000,- Ft-ért. (Tisztában vagyok azzal, hogy mostanában eléggé „beállt” az ingatlanpiac – nagyon sok lakás eladó, alig van rá kereslet, így viszonylag olcsón lehetne megfelelő lakáshoz jutni.)

A jelenleg érvényben levő szabályok szerint a lakás megvásárlásához minimum 25%-os önerővel kell rendelkezni, ez a „minta-párunk” esetében 3.125.000,- Ft-ot jelent, amelyet valami úton-módon elő is teremtenek, így a lakás vételárának fennmaradó részét (75%-át, azaz 9.375.000,- Ft-ot) oldanák meg lakáshitelből.

A bankok jelenlegi (2012. január végi) hitelajánlatait végigböngészve láthatjuk, hogy 9.375.000,- Ft hitelösszeg havi törlesztése kb. 90.000-95.000,- Ft között alakul, 20 éves futamidővel és átlag 10,5-11,0%-os THM-mal számolva.

A mostani gazdasági helyzetben egyáltalán nem biztos, hogy bárhol-bármelyik banktól megkapnánk a szükséges hitelösszeget, de tételezzük fel, hogy a „minta-párunk” megkapja, HUF-alapon, 95.000,- Ft/hó törlesztéssel, 20 éves futamidőre. (Ilyen összegű törlesztéshez azonban kb. 285.000,- Ft-os havi nettó fizetést/bevételt kell igazolni, ami nem könnyű feladat.) Feltételezve, hogy a teljes futamidő alatt nem változik a törlesztés mértéke, a 9.375.000,- Ft hitelre összesen 22.800.000,- Ft-ot fizetnek vissza (95.000,- Ft/hó x 12 hó/év x 20 év).

Van azonban másik út, más lehetőség is: egy ideig lakást bérelni, mellette takarékoskodni, hogy növelhessük az önerőt, és csak utána belevágni a „saját lakás-projektbe”...

Tegyük fel, hogy a „minta-párunk” első lépésként inkább egy lakást bérel 5 évig, emellett lakáselőtakarékosságba kezdenek mindketten, ezzel igyekezve növelni az önerejüket...

A lakások bérleti díja mostanában 1.400-1.500 Ft/m² körül alakul Budapesten, így ha „minta-párunk” kibérel egy 35 m²-es, másfél szobás lakást, akkor kb. 52.000,- Ft/hó bérleti díjjal számolhatnak. Emellett mindketten kötnek egy-egy lakástakarékpénztári szerződést 20.000-20.000,- Ft/hó díjjal, így maximálisan kihasználhatják az állami támogatást (éves befizetés 30%-a, de legfeljebb 72.000,- Ft). Így 5 év alatt az addig meglevő önerejükhöz (3.125.000,- Ft-hot) további 3.120.000,- Ft-ot tudnak hozzátenni (2 x 20.000,- Ft/hó x 12 hó/év x 5 év x 1,3).

A takarékoskodásuknak köszönhetően így 5 év múlva 6.245.000,- Ft önerővel rendelkeznek, így az eredeti példában szereplő 45 m²-es, kétszobás lakás megvásárlásához már csak(?) 6.255.000,- Ft hitelösszegre lenne szükségük (feltételezve, hogy a lakás vételára nem növekedett).

A banki hitelajánlatok alapján 6.255.000,- Ft hitel esetén hasonló futamidő és THM mellett 61.000-65.000,- Ft/hó törlesztéssel számolhatunk, melyhez elegendő kb. 195.000,- Ft/hó havi nettó fizetést/bevételt igazolni.

Havi 65.000,- Ft-os törlesztéssel számolva a 20 éves futamidő alatt „minta-párunk” a 6.245.000,- Ft-os lakáshitelre összesen 15.600.000,- Ft-ot fizet vissza (futamidő alatt változatlan törlesztőrészlettel számolva). Ha ehhez hozzáadjuk a lakásbérlés összes költségégét (52.000,- Ft/hó x 12 hó/év x 5 év = 3.120.000,- Ft), akkor 18.720.000,- Ft-ot kapunk, amely 4.080.000,- Ft összeggel kevesebb, mint a minimális önerő esete.

A fentiek miatt úgy érzem, sokkal jobban megéri pár évet várni, és (a körülményekhez képest) gyűjtögetni az önerőnket, mert így sokkal többet spórolhatunk és biztosabban megkaphatjuk a szükséges hitelt.

Nem beszélve arról, hogy a példánk esetében csak az első 5 évben kell számolni havi 92.000,- Ft-os kiadással, így a hitel törlesztése már „megúszható” 65.000,- Ft/hó összegből. Minimális önerő esetén a hitel törlesztése havi 95.000,- Ft-os „terhet” jelentett volna, a teljes – 20 éves – futamidőn keresztül. Szerinted melyik megoldás éri meg jobban? Ha ezt valaki elmondta volna Neked korábban, hogyan döntöttél volna?