20. (Most) Vegyünk-e lakást minimális önerővel?

Az elmúlt hónapokban többször hallottam (elsősorban kormányzati oldalról), hogy saját tulajdonú lakás minden embernek joga...

Lehet, hogy ezzel nem leszek túl népszerű, de véleményem szerint a saját tulajdonú lakás nem jog, hanem lehetőség!

Hihetetlennek tűnik, de Magyarországon tíz lakásból kilenc magántulajdonban van, amivel az Európai Unión belül (vagy talán világ összes országát tekintve) éllovasnak számítunk. A bérlakások arányát tekintve azonban sereghajtóknak számítunk - a szociális bérlakások 5%-os arányát tekintve. (Más európai országokban a saját tulajdonú lakások aránya 40-50% között mozog.)

Lényegében megértem, sokan miért tartják/tartották fontosnak, hogy saját tulajdonú lakásban lakhassanak, hiszen elég sok évet eltöltöttem különböző bérelt lakásokban – azok minden bizonytalanságával együtt. Talán emiatt is fordulhatott elő, hogy sokan minimális önerővel belevágtak a „saját lakás-projektbe”: olyan mértékű hiteleket vettek fel, amelyek törlesztése a hitel felvételekor is nehezen volt megoldható. Az elmúlt időszak sajnálatos eseményei miatt rengeteg ember/család került nehéz helyzetbe, egyre nehezebbé (sok esetben „lehetetlenné”) vált a hitel törlesztése és akár el is veszthették a lakásukat...

Talán ezért is érdemes lenne megvizsgálnunk, jó döntés-e minimális önerővel megvásárolni saját tulajdonú lakásunkat...

Erre vonatkozóan egy „gondolat-kísérletet” szeretnék bemutatni: tegyük fel, hogy egy fiatal pár szeretné megvenni életük első, saját lakását. Ki is néztek maguknak egy kétszobás, téglaépítésű, 45 m²-es lakást egy kb. 5 éve épült társasházban 12.500.000,- Ft-ért. (Tisztában vagyok azzal, hogy mostanában eléggé „beállt” az ingatlanpiac – nagyon sok lakás eladó, alig van rá kereslet, így viszonylag olcsón lehetne megfelelő lakáshoz jutni.)

A jelenleg érvényben levő szabályok szerint a lakás megvásárlásához minimum 25%-os önerővel kell rendelkezni, ez a „minta-párunk” esetében 3.125.000,- Ft-ot jelent, amelyet valami úton-módon elő is teremtenek, így a lakás vételárának fennmaradó részét (75%-át, azaz 9.375.000,- Ft-ot) oldanák meg lakáshitelből.

A bankok jelenlegi (2012. január végi) hitelajánlatait végigböngészve láthatjuk, hogy 9.375.000,- Ft hitelösszeg havi törlesztése kb. 90.000-95.000,- Ft között alakul, 20 éves futamidővel és átlag 10,5-11,0%-os THM-mal számolva.

A mostani gazdasági helyzetben egyáltalán nem biztos, hogy bárhol-bármelyik banktól megkapnánk a szükséges hitelösszeget, de tételezzük fel, hogy a „minta-párunk” megkapja, HUF-alapon, 95.000,- Ft/hó törlesztéssel, 20 éves futamidőre. (Ilyen összegű törlesztéshez azonban kb. 285.000,- Ft-os havi nettó fizetést/bevételt kell igazolni, ami nem könnyű feladat.) Feltételezve, hogy a teljes futamidő alatt nem változik a törlesztés mértéke, a 9.375.000,- Ft hitelre összesen 22.800.000,- Ft-ot fizetnek vissza (95.000,- Ft/hó x 12 hó/év x 20 év).

Van azonban másik út, más lehetőség is: egy ideig lakást bérelni, mellette takarékoskodni, hogy növelhessük az önerőt, és csak utána belevágni a „saját lakás-projektbe”...

Tegyük fel, hogy a „minta-párunk” első lépésként inkább egy lakást bérel 5 évig, emellett lakáselőtakarékosságba kezdenek mindketten, ezzel igyekezve növelni az önerejüket...

A lakások bérleti díja mostanában 1.400-1.500 Ft/m² körül alakul Budapesten, így ha „minta-párunk” kibérel egy 35 m²-es, másfél szobás lakást, akkor kb. 52.000,- Ft/hó bérleti díjjal számolhatnak. Emellett mindketten kötnek egy-egy lakástakarékpénztári szerződést 20.000-20.000,- Ft/hó díjjal, így maximálisan kihasználhatják az állami támogatást (éves befizetés 30%-a, de legfeljebb 72.000,- Ft). Így 5 év alatt az addig meglevő önerejükhöz (3.125.000,- Ft-hot) további 3.120.000,- Ft-ot tudnak hozzátenni (2 x 20.000,- Ft/hó x 12 hó/év x 5 év x 1,3).

A takarékoskodásuknak köszönhetően így 5 év múlva 6.245.000,- Ft önerővel rendelkeznek, így az eredeti példában szereplő 45 m²-es, kétszobás lakás megvásárlásához már csak(?) 6.255.000,- Ft hitelösszegre lenne szükségük (feltételezve, hogy a lakás vételára nem növekedett).

A banki hitelajánlatok alapján 6.255.000,- Ft hitel esetén hasonló futamidő és THM mellett 61.000-65.000,- Ft/hó törlesztéssel számolhatunk, melyhez elegendő kb. 195.000,- Ft/hó havi nettó fizetést/bevételt igazolni.

Havi 65.000,- Ft-os törlesztéssel számolva a 20 éves futamidő alatt „minta-párunk” a 6.245.000,- Ft-os lakáshitelre összesen 15.600.000,- Ft-ot fizet vissza (futamidő alatt változatlan törlesztőrészlettel számolva). Ha ehhez hozzáadjuk a lakásbérlés összes költségégét (52.000,- Ft/hó x 12 hó/év x 5 év = 3.120.000,- Ft), akkor 18.720.000,- Ft-ot kapunk, amely 4.080.000,- Ft összeggel kevesebb, mint a minimális önerő esete.

A fentiek miatt úgy érzem, sokkal jobban megéri pár évet várni, és (a körülményekhez képest) gyűjtögetni az önerőnket, mert így sokkal többet spórolhatunk és biztosabban megkaphatjuk a szükséges hitelt.

Nem beszélve arról, hogy a példánk esetében csak az első 5 évben kell számolni havi 92.000,- Ft-os kiadással, így a hitel törlesztése már „megúszható” 65.000,- Ft/hó összegből. Minimális önerő esetén a hitel törlesztése havi 95.000,- Ft-os „terhet” jelentett volna, a teljes – 20 éves – futamidőn keresztül. Szerinted melyik megoldás éri meg jobban? Ha ezt valaki elmondta volna Neked korábban, hogyan döntöttél volna?

19. Életjel, avagy újra itt...

Lassan már két hónap telt el az utolsó bejegyzésem óta...

Nem tűntem el, de az elmúlt időszak kissé(?) zűrösre sikeredett: decembert lényegében karácsonyi készülődéssel töltöttük, illetve a kisfiam első születésnapját ünnepeltük. Emellett a munkahelyemen is elég sok tennivalóm akadt és akad mostanában is.

Annyi változás azonban történt, hogy január 1-től kezdve szüneteltetem a vállalkozásom, ugyanis az elmúlt évben egyáltalán nem tudtam annyi időt fordítani rá, amennyi szükséges lett volna. Hiába: a nap is csak(?) 24 órából áll... Egyszerűen nem tudtam a vállalkozásomra időt szakítani a családom és a főállásom mellett.

Ennek ellenére folytatni szeretném a blogom, hátha az itt leírt dolgokat hasznosnak találjátok. (Szívesen venném a visszajelzésetek, legyen az akár pozitív vagy negatív... Jó lenne tudnom, mit is gondoltok mindarról, amit a blogomon olvastok.) Amennyiben úgy gondolnátok, hogy szeretnétek tisztábban látni a pénzügyeitek terén, kíváncsiak vagytok egy külső, elfogulatlan szemlélő véleményére, szívesen állok rendelkezésetekre - mégha "pénzügyi közvetítőként" nem is tudok segíteni (de meg tudom adni, egyes dolgokkal kihez lenne érdemes fordulni).